Pemberimilikkan Tanah

 S.76  KTN memberikan maksud pemberimilikkan adalah suatu pelupusan tanah kerajaan oleh PBN sama ada untuk :

    (a) tempoh tidak melebihi 99 tahun

    (b) buat selama-lamanya 

Pegangan tanah terdiri daripada dua (2) jenis  :

    a. pegangan kekal (freehold)

    b. Pegangan bertempoh (leasehold)

PBN diberikan kuasa untuk menentukan bentuk pegangan sama ada hakmilik  freehold atau leasehold bergantung kepada syarat-syarat pelupusan tanah yang akan dikenakan dan terikat status tersebut dan tidak mudah untuk diubah  atau ditukar sewenang-wenangnya.

Hak milik terbahagi kepada dua :

 

1          Hak milik Pejabat Pendaftaran – iaitu hak milik yang dibuat melalui Pejabat Pengarah Tanah dan Galian di peringkat negeri. Hak milik jenis ini adalah untuk tanah bandar dan tanah pekan; lot tanah desa melebihi 4 hektar;dan bahagian pinggir laut atau dasar laut.

2.         Hak milik Pejabat Tanah – iaitu hak milik yang dibuat melalui Pejabat Tanah di peringkat daerah . Hak milik jenis ini adalah untuk mana-mana lot tanah desa yang tidak melebihi 4 hektar, tertakluk kepada ketetapan PBN. 

Dokumen hak milik yang di bawah hak milik kekal sama ada yang dibuat oleh Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah, juga boleh dikategorikan mengikut tempat dokumen itu disimpan iaitu: a. dokumen hak milik daftaran iaitu dokumen hak milik yang disimpan di Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah. (s. 85-88)    dan b. dokumen hak milik keluaran iaitu dokumen hak milik yang dikeluarkan kepada pemilik tanah untuk dipegang olehnya. (s. 85, 90).  

 

Hak milik terbahagi kepada dua :

 

1          hak milik Pejabat Pendaftaran – iaitu hak milik yang dibuat melalui Pejabat Pengarah Tanah dan Galian di peringkat negeri. Hak milik jenis ini adalah untuk tanah bandar dan tanah pekan; lot tanah desa melebihi 4 hektar;dan bahagian pinggir laut atau dasar laut.

2.         Hak milik Pejabat Tanah – iaitu hak milik yang dibuat melalui Pejabat Tanah di peringkat daerah . Hak milik jenis ini adalah untuk mana-mana lot tanah desa yang tidak melebihi 4 hektar, tertakluk kepada ketetapan PBN. 

Penjenisan tanah, syarat dan sekatan kepentingan 

Setiap tanah yang diberimilik tertakluk kepada dua perkara utama menurut s.76 iaitu

a.  jenis penggunaan tanah (s. 52) dan

b. syarat dan sekatan kepentingan (Bahagian 7 – s. 103-129). 

Jenia-jenis  penggunaan tanah 

Seksyen 52 mengkategorikan tanah kepada:

a. tanah pertanian 

b. tanah bangunan 

c. tanah perindustrian

Jenis-jenis tanah

boleh dilihat dalam dua bentuk iaitu penjenisan lokasi tanah dan penjenisan kegunaan tanah. Bagi penjenisan lokasi tanah, s. 51 membahagikan tanah kepada: 

a. tanah yang melebihi ketinggian pinggir laut dan

b. tanah tepi pantai dan dasar laut.

Seksyen 76 memperuntukkan bahawa PBN tidak boleh membuat pelupusan tanah tepi pantai atau dasar laut untuk satu tempoh melebihi 99 tahun. Di samping itu, bagi tanah yang melebihi ketinggian pinggir laut ia dipecahkan pula kepada: 

a. tanah bandar 

b. tanah pekan 

c. tanah desa

Syarat dan Sekatan

Setiap tanah berimilik tertakluk kepada syarat dan sekatan kepentingan. Syarat adalah perkara-perkara yang mengikat penggunaan tanah samada dalam bentuk kewajipan yang mesti dipenuhi atau larangan.  

Syarat terdiri daripada dua iaitu syarat nyata dan syarat tersirat.

(a) Syarat nyata adalah syarat yang dinyatakan secara jelas di dalam dokumen hak milik, instrumen         urusniaga atau perjanjian. Dalam konteks pemberimilikan, syarat nyata adalah syarat yang tertulis         dalam dokumen hak milik.

(b) Syarat tersirat pula adalah syarat yang tidak dinyatakan didalam dokumen hak milik, instrumen         urusniaga atau perjanjian, tetapi ia tetap mengikat pihak yang terlibat.   

Contohnya s. 115 memperuntukkan syarat bahawa bagi tanah pertanian, tiada sebarang bangunan boleh didirikan kecuali sebuah bangunan atau bangunan untuk tujuan pertanian

S.124 memberikan PBN kuasa untuk mengubah syarat-syarat, sekatan-sekatan dan kategori bagi suatu penggunaan tanah.

Dalam kes Pengarah Tanah dan Galian, WP v Sri Lempah Enterprise,  Sri Lempah telah mengemukakan permohonan untuk menukar syarat kediaaman kepada Hotel dan mengemukakan permoonan pecah sempadan kepada PTG ,KL.  kemudian PTG memaklumkan Sri Lempah bahawa  permohonan tukar syarat dan pecah sempadan diluluskan dengan beberapa syarat.  Salah satu syaratnya dan tidak dipersetujui berkenaan  dengan pegangan geran hakmilik kekal akan ditukar kepada pegangan berempoh pajakan selama 99 tahun.  Mahkmah memutuskan bahawa syarat pertukaran tanah telah melampaui bidangkuasa dalam kelulusan pertukaran dibawah S.124 iaitu syarat apabila perayu menyerahkan hakmilik kekal meraka sebagai pertuaran dngan pajakan 99 tahun.  PTG KL merayu, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa:

    Land Executive Committee went beyond its power and therefore the condition was ultra vires.

Sekatan kepentingan adalah sekatan yang dikenakan bagi kepentingan yang ada pada tanah berkenaan seperti larangan ke atas pemunya untuk melakukan pecah bahagian, pecah sempadan, penyatuan, pajakan, gadaian, dan urusniaga lain.  

Contoh sekatan kepentingan adalah kemasukan kaveat oeleh orang yang mempunyai kepentingan terhadap tanah itu sebagai jaminan  oleh penghutang (tuantanah) kepada pemiutang untuk melangsaikan hutangnya.  

Prosedur  Pemberimilikkan 

Apabila PBN bersetuju untu memberimilik secara penuh, satu notis dibawah Borang A berdasarkan seksyen 81 dan 82 akan dihantar kepada pemohon. Menurut notis tersebut, pemohon tanah berimilik perlu menjelaskan beberapa bayaran seperti berikut:

 a. cukai tahunan bagi tahun pertama (s. 76 (1) (b) & s. 81(1)(a))

b. premium (sekali sahaja) melainkan dikecualikan (s. 76 (1) (c) & s. 81(1)(b)) 

c. bayaran yuran ukur (s. 81(1)(c)) 

d. bayaran berkaitan persediaan dan pendaftaran dokumen (s. 81(1)(a).

Sesuatu hal yang penting adalah, jika sesoerang telah menerima notis Borang 5A daripada Pentadbir Tanah maka hendalah membayar jumlah wang yang ternyata didalam notis tersebut dalam tempoh yang ditentukan.  Jika apa-apa jumlah wang demikian tidak dibayar  dalam masa yang ditentukan, kelulusan PBN untuk pemberimilikkan itu dikatakan luput.

Dalam kes Teh Bee lwn K. Maruthamuthu, mahkamah memutuskan bahawa PBN tetap mempunyai kuasa untuk mendaftarkan pemberimilikan walau pun pembayaran dibuat selepas tamat tempoh yang ditetapkan. Dalam kes ini PBN telah meluluskan permohonan pemberimilikan tanah walau pun pemohon tidak mematuhi peruntukan s. 81(2) KTN. Pemohon diminta untuk menjelaskan bayaran premium dalam tempoh 3 bulan. Sebaliknya beliau hanya membayar premium tersebut selepas tamat tempoh iaitu 10 bulan selepas luput tarikh. Menurut peruntukan s. 81(2), jika pemohon gagal membayar dalam tempoh yang ditetapkan, kelulusan PBN untuk pemberimilikan itu dianggap luput. Namun demikian PBN tetap meneruskan pemberimilikan itu dengan membuat pendaftaran hak milik. Di Mahkamah Tinggi, hakim telah memutuskan bahawa PBN telah bertindak ultra vires apabila mendaftarkan pemberimilikan tersebut. Mahkamah Tinggi berpendapat bahawa tindakan PBN itu adalah tidak sah kerana peruntukan s. 81(2) adalah satu mandatory dan sebarang pengabaian kepada peruntukan itu akan menjejaskan kesahihan pemberimilikan.  

Rayuan dibuat ke Mahkamah Persekutuan,Mahkamah berpendapat bahawa ketidakpatuhan kepada peruntukan undang-undang yang berkaitan dengan cara pemberimilikan tanah kerajaan tidak menjejaskan hak milik apabila pendaftaran telah pun dilakukan. Ini kerana hak milik yang diperolehi melalui pemberimilikan ini tidak boleh disangkal apabila pendaftaran telah dibuat. Peruntukan s 81(2) bukanlah bersifat mandatory dan ia tidak menghalang PBN untuk terus mendaftarkan pemberimilikan tersebut

Dalam kes Dr. Ti Teow Siew & LL lwn Pendaftar Geran-geran Tanah Negeri Selangor, Mahkamah telah memutuskan bahawa tarikh berkuatkuasa pemberimilikan adalah pada tarikh pendaftaran hak milik tanah itu oleh PBN, bukan pada tarikh kelulusan. Ini bermakna jika bayaran cukai tanah yang perlu dibayar bermula dari tahun pemberimilikan bukannya tahun permohonan diluluskan.

Hak Tuantanah selepas Didaftarkan Hakmilik

S.44   Apabila sesuatu hakmilik didaftarkan, tuanpunya tanah yang berdaftar berhak untuk:

a. menggunakan dan penikmatan secara munasabah seluas mana ruang udara yang ada diatas permukaan tanahnya dan yang ada dibawah permukaan bumi tanahnya.

b. Memindahmilik, memajak, menggadai, memebri lien, ismen dan lain-lain urusniaga

c. Mememecah sempadan, memecah bahagian, menyatukan tanahhnya  dan memecah bahagian bangunan 

d. Mengekal tanah dalam keadaan asli dan sokongan tanah disebelah kejirannya

e. menyerah balik tanah ksemua atau sebahagian tanahnya.

f. Menentukan hartanya atas sebab kematian melalui wasiat

g. Berhak kepada jalan keluar masuk ke situ

h. hak keatas galian yang sedia ada diatas tanahnya