Urusniaga tanah terdiri daripada lima (5) jenis iaitu:
a. Pindahmilik
b. Pajakan
c. Tenansi
d. Cagaran
e. Lien
f. Ismen
Urusniaga yang perlu didaftarkan terdiri daripada pindahmilik, pejakan, cagaran dan ismen.
Tenansi tidak perlu didaftarkan tetapi untuk melindungi kepentingan pihak tertentu, ia boleh dimohon untukn mencatitkan tuntutannya yang dibenarkan seperti dibawah Sek316 KTN.
Lien bukanlah urusniaga yang didaftarkan, ia wujud apabula tuntutan menyerahkan kepada orang lain dokumen Hakmilik sebagai jaminan kepada pinjamannya dan orang yang memegang dokumen itu boleh memasukkan kaveat untuk menjaga kepentingannya.
Pajakan dan Tenansi
S.221(2) pajakan ialah suatu penyewaan untuk
i. tempoh melebihi tiga tahun dan maksimum 99 tahun untuk keseluruhan tanah, atau
ii. tempoh 30 tahun bagi sebahagian tanah
Dalam kes Karuppan Chetty v Suah Thiam, suatu perjanjian rumah telah dibuat menyatakan bahawa tempoh pajakan itu adalah selama-lamanya yang dikehendaki oleh penyewa. Mahkamah memutuskan bahawa perjanjian tersebut tidak sah dan terbatal kerana tempoh tidak ditentutkan.
Orang yang berhak atau memberi pajakan adalah tuantanah dan perlulah didaftarkan untuk menjaga kepentingan pemegang pajakan dan akan berkesan sekiranya telah didaftarkan dan memasukkan kaveat.
Dalam kes Margaret Chuah v Hoe Swee Kiew, walaupun perjanjian pajakan untuk tempoh 25 tahun adalah batal kerana kekurangan dokuman pendaftaran tetapi dari segi perjanjian untuk pajakan boleh dikuatkuasakan dalam ekuiti.
S.223 Tenansi, sub-tenansi ardalah yang menyewa untuk tempoh tidak melebihi 3 tahun mana-mana keseluruhan atau sebahagian tanah bermilik dari tanah itu.
Berdasarkan S.221 dan S.223, tuanpunya tanah bermilik boleh memberikan pajakan atau tenansi kepada orang lain. Urusniaga pajakan dan sewa adalah memberikan kepada orang lain suatu kepentingan dalam tanahnya bagi satu tempoh tertentu. Kepentingan keatas tanahnya hanyalah digunakan berkenaan seperti untuk tanaman, pertanian, penternakan, penginapan walaubagaimanapun ia tidak boleh menyebabkan berlaku perpindahan hakmilik.
Jenis-jenis Pajakan dan Tenansi
1. Pajakan Tanah
-kesemua atau sebahagian tanah
-melebihi 3 tahun
-pajakan keseluruhan tanah adalah maksimum 99 tahun
-pajakan sebahagian tanah adalah maksimum 30 tahun
2. Pajakan kecil
-boleh memberi pajakan kecil atau keseluruhan mana-mana tanah yang dipajak.
- tempoh melebihi 3 tahun
-pajakan kepada sebahagian tanah tidak melebihi 30 tahun
3 Tenansi
-boleh memberi semua atau sebahagian tanah yang dipajak/pajakan kecil
-tempoh tenansi tidak melebih 3 tahun
Jenis-jenis Tenansi
i. Tenansi tetap
-untuk satu jangkamasa yang ditetapkan
-sewa akan tamat sendirinya apabila tamat tempoh penyewaan
-kesan penamatan awal adalah melanggar hak tenansi dan pihak yang melanggar perlulah membayar gantirugi dan boleh mendapatkan arahan perlaksanaan spesifik
ii. Tenansi Berkala
-secara bertempoh dan perlulah diperbaharui dari masa kesemasa seperti emmingguan,bulanan atau tahunan.
-pembatalan sewa hanya boleh dibuat dengan notis dalam tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian atau waktu yang munasabah.
iii. Tenansi atas kehendak
-apabila tanah yang disewakan atas kehendak tuantanah dan penyewa tidak mempunyai kepastian tentang tempoh penyewaannya.
- sesuatu sewa tetap boleh berubah menjadi sewa atas kehendak apabila tempohnya tamat dan penyewa mendapat kebenaran daripada tuantanah untuk menyewanya.
-Kesan penyewaaan jenis ini perlu keluar dalam tempoh yang munasabah selepas menerima notis keluar.
iv. Tenansi atas pembiaraan
-Apabila seseorang penyewa terus menduduki tanah yang disewanya secara sah selepas tempoh tamat sewa.
-Tempoh sewa tetap boleh berubah menjadi sewa atas pembiaraan apabila tamat tempoh dan penyewa tidak mendapat kebenaran dari tuantanah untuk terus menduduki.
-Kesan tuantanah membiarkan penyewa menduduki tanpa sebarang keizinan atau bantahan daripada tuantanah maka tuantanah berhak menamatkan sewa pada bila-bila masa.
v. Sewa dengan Estoppel
Berdasarkana S.116 Akta Keterangan, apabia pemberi sewa/pajakan/tuantanah tidak mempunyai hakmilik atau kepentigngn atas harta benda yang disewanya, tetapi bertindak untuk memberikan pajakan atau sewa atas tanah berkenaan, maka penyewa/penerima pajak disekat (estopped) daripada menafikan hakmilik pemberi sewa/ pemberi pajak/ tuantanah ketika pelepasan sewa.
Penyewa/ penerima pajak juga disekat daripada menafikan tanggungjawab dibawah pajakan/ sewa walaupun dia mengetahui kecacatan pada hakmilik tuantanah berkenaan.
vi. Sewa bergandingan dengan Ekuiti
Sewa yang disertai dengan harapan yang dijanjikan dan perbelanjaan atau tenaga yang dicurahkan kerana harapan berkenaan yang menjadikan sewa itu tidak boleh ditamatkan dengan sewenang-wenangnya.
Dalam kes Mok Deng Shee v Yap See Hoi, Mahkamah Persekutuan berpendapat bahawa rumah asal boleh dibina dengan galakan dan kebenaran tuantanah sebelum dan terdapat perbelanjaan yang dibelanjakan adalah dikatakan penyewaan dengan ekuiti.
Dalam Kes Devi v Francis, Plaintif menduduki sebahagian tanah Responden dan mendirikan rumah ditanah berkenaan. Rumah itu telah dibeli oleh Plaintif daripada Ibu Responden mengikut perjanjian bertulis. Setelah Ibu responden meninggal dunia, dia meminta plaintif keluar dari tanah itu tetapi plaintif enggan dan mempertahankan haknya mengikut perjanjian yang telah dibuat bersama ibu responden dimana pada masa itu telah menjual rumah itu dengan harga RM1400 dan plaintif juga perlu membayar sewa RM4 sebulan. Dalam perjajian terdapat klausa dimana :
jika pemilik ingin menjual tanah tersebut (sebahagian tanah dimana rumah itu didirikan) hendaklah menjual kepada pembeli (plaintif) jika pembeli berhajat demikian.
Perjanjian tersebut mengikat waris, wasi, Pentadbir dan wakil sah kedua-dua pihak. Tetapi berdasarkan pernjanjian ini, terdapat satu syarat tersirat dimana, Responden sebagai waris tidak akan menamatkan penyewaan tersebut melainkan sebahagian tanah tersebut ditawarkan pada plaintif tetapi plaintif menolak. Telah wujud lesen yang tidak boleh dibatalkan berasaskan prinsip ekuiti. Ekuiti menghalang responden untuk menamatkan penyewaan dengan satu (1) bulan notis. Mahkamah diperingkat Rayuan memutuskan bahawa tanpa tawaran menjual tanah itu kepada plaintif, notis yang diberi oleh responden tidak berkuasa disisi undang-undang atau ekuiti untuk menamatkan penyewaan plaintif.
Bagaimana Ekuiti dibuktikan
Dalam kes Che Lean How v Fock Fong Looi, Mahkamah memutuskan bahawa beban pembuktian terletak pada penyewa tanah untuk membuktikan kewujudan ekuiti yang boleh melindunginya. Respondne telah gagal melaksanakan bebab pembuktian tersebut. Perlu ada bukti yang cukup menunjukkan bahawa penyewa telah mengeluarkan belanja , memperbaiki atau membina rumahnya atas permintaan atau dorongan tuantanah. Mahkamah Agung menolak keputsan kes Mak Chong Dee dalam keputusan Mahkamah Persekutuan. Ketiadaan perjanjian bertulis bukanlah pekara penting, pembayaran sewa tanah telah membuktikan plaintif mempunyai satu penyewaan tanpa keterangan sebaliknya responden dikatakan telah bersetuju dengan pembinaan rumah itu.
Tenansi Bebas Pendaftaran
Sungguhpun urusniaga tenansi tidak perlu didaftarkan tetapi pihak yang ingin menjaga kepentingan boleh melakukan permohonan untuk mengendorskan dibawah S.316 KTN.
S.316 permohonan untuk pengendorsan
Mana-mana pihak yang bertindak menuntut bahawa mereka berhak kepada faedah kepada suatu tenansi yang bebas dari pendaftaran... bolehlah didaftarkan bagi melindungi kepentingannya.
S.213 memperuntukkan tenansi bebas pendaftaran akan diperolehi bermula pengendorsan akan mengikat mana-mana orang atau badan kepada sesiapa pindakmilik tuantanah yang seterusnya. Kecuali pengendorsan telah dibuat dalam pembatalan hakmilik.
Selepas pendaftaran, tenansi bebas pendaftaran akan melindungi :
a. cara pengendorsan dokumen hakmilik
b.penyewa sebelum penjualan seterusnya yang dimasukkan oleh tuantanah
c. kepentingan penyewaan dan mengikat mana-mana pembeli tanah seterusnya
Kesan selepas satu endorsemen telah dibuat, bilamana perjanjian jualbeli telah dimasuki selepas endorsemen dibuat , maka ia akan mengikat pembeli seterusnya.
Apakah Kesan Tenansi bebas pendaftarn jika tidak didaftarkan
a. kepentinga penyewa keatas tanah tidak dilindungi
b. jika tuantanah berhasrat menjual tanahnya , notis pengusiran boleh dikeluarkan pada bila-bila masa.
c. selepas notis, penyewa dikehendakai mengosongkan tanah.
Dalam kes Murugappa Chetty v Low, dimana tanah yang telah tergadai perlulah meminta keizinan daripada pemagang gadaian. dalam kes ini keizinian itu tidak diperolehi apabila pemilik tanah membuat pajakan selama 30 bulan tidak didaftarkan. kemudian pemengang gadaian menjalankan tindakan lelong keatas tanah berkenaan disebabkan kemungkiran pemilik tanah. Mahkamah telah memerintahkan kaveat/ sekatan penerima pajak diketepikan.
Mana-mana tanah bermilik, pajakan, pajakan kecil tertakluk kepada gadaian. Pemilik tanah, penerima pajak atau pajak kecil hendaklah terlebih dahulu mendapatkan keizinan pemegang gadaian sebelum satu pajakan, pajakan kecil atau penyewaan boleh dibuat.
Kepentingan penyewa pajakan hanya akan menjadi terlindung dibawah S.267(2) , melainkan sebelum tarikh pendaftaran sijil jualan itu , dia tidak akan dilindungi sekiranya dia tidak mendaftarkan pajakannya seperti dalam kes Luggage Distributors v Tan Hor Teng, dimana hak penyewaan tidak akan dilindungi sehingga ianya telah didaftarkan sebelum tarikh sijil penjualan didaftarkan dibawah sek.267 .
Comments
Post a Comment