Pindahmilik

 

Urusniaga tanah adalah sebagai apa-apa transaksi mengenai tanah bermilik yang dikuatkuasakan dalam KTN melibatkan pindahmilik, pajakan dan sewa, cagaran , lien dan ismen manakala  kaveat dan perintah larangan tidak dianggap sebagai urusniaga kerana ia adalah sekatan atau halangan bagi urusniaga tanah.  

Urusniaga mestilah didaftarkan oleh itu pihak yang melakukan urusniaga tanah bukan sahaja memerlukan dokuman ataupun kontratk tetapi perlu mendaftarkannya  kepada Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran.  terdapat 4 jenis urusniaga yang mesti didaftarkan iaitu:

a. Pindahmilik

b. Gadaian

c. Pajakan

d. Ismen

Walaubagaimanapun, dua (2) urusniaga yang tidak perlu didaftarkan iaitu 

a. sewa bebas daftaran dan 

b. Lien.

KTN mengingtiraf urusniaga ekuiti seperti hakmilik ekuiti, pajakan ekuiti, penyewaan dan lesen bergandingan dengan ekuiti dan gadaian ekuiti.  Tetapi KTN tidak mengiktiraf isemen kecuali jika ia didaftarkan.

Pindahmilik

ialah urusniaga perpindahan hakmilik tanah daripada satu pihak kepada pihak yang lain.  Pindahmilik boleh berlaku dalam dua (2) keadaan:

a. Pindahmilik  Intervivos

b. Pindahmilik dengan cara kuatkuasa undang-undang iaitu:

    i.     S. 346-348  akibat kematian

    ii.    S. 349-350 Bankrupsi

S.124 membenarkan pindahmilik tanah seperti berikut:

a.  Kesemua tanah tetapi bukan sebahagian mana-mana tanah bermilik

b. Kesemua tanah tetapi bukan sebahagian dalam tanah bermilik yang belum dibahagikan iaitu     pemunya bersama 

c. Mana-mana pajakan tanah bermilik

d. Mana-mana gadaian

e. Mana-mana sewa bebas daftaran

Manakala bagi tanah Estet 

S.124(a) ... tiada tanah estet dipindahmilik , dilupuskan , dipindahhak.. melainkan kelulusan diperolehi terlebih dahulu dari Lembaga Tanah Estet

KTN tidak membenarkan pindahmilik sebahagian tanah dalam satu-satu lot.  Jika pemilik tanah ingin memindahmilik sebahagian sahaja tanahnya dan mengekalkan pegangan atas sebahagian tanah, maka dia mempunyai dua (2) pilihan iaitu:

i.  Memohon pecah sempadan dan memindahmilik bahagian yang telah dipecahkan , atau

ii. Memohon pindahmilik tanah itu kepada dirinya dan seorang yang ingin diberikan hakmilik itu.  

    kesannya tanah itu mempunyai dua pemunya bersama.

Dalam kes Peter Lai Khee Chin v Collector Stamp Duties,  Perayu pertama telah menghadiahkan satu bahagian tanah miliknya kepada isterinya.  Hadiah itu dilaksanakan dengan memindahkan milik semua kepentingannya dalam tanah tersebut kepada dirinya sendiri dan isterinya, mereka berkongsi setengah bahagian tiap-tiap seorang.   Hakim Gill memutuskan, bahawa pindahmilik dibuat tidak bercanggah dengan S. 214(1)(a).  Dalam kes ini, pemberian pindahmilik dibuat keatas keseluruhan tanah bukan sebahagian.  S. 208 (1) khususnya tidak melarang pindahmilik kepada dua atau lebih pemilik tanah.  S.214 (a) tidak menghalang pindahmilik itu bertujuan  untuk mengelakkan dari berlakunya pemecahan tanahda dan pembentukkan sempadan tanah secara rambang.

Pindahmilik Tertakluk kepada Halangan dan Sekatan

S.214  menetapkan bahawa setiap pindahmilik tertakluk kepada larangan atau sekatan yang dimasukkan disisi undang-undang .  contohnya Enekmen Tanah Rizab dan sekatan-sekatan yang diperuntukkan dalam KTN seperti S. 205 (2) dan (3).  pindahmilik juga tertakluk kepada kepentingan dan halangan urusniaga yang berkuatkuasa keatas tanah tersebut seperti kemasukkan kaveat.

Kaveat adalah sekatan yang dimasukkan oleh mana-mana pihak yang menuntut hak atau kepentingan bagi menghalang pemilik tanah daripada berurusniaga dengna tanahnya.  jika pemilik tanah berhasrat unuk meneruskan urusniaga, beliau mestilah berusaha untuk memotong kaveat melalui tindakan undang-undang.

Prosedur Pindahmilik

Pindahmilik bermula dengan kontrak dan perjanjian antara kedua-dua pihak yang terlibat.  Selepas kontrak ditandatangani , pihak-pihak berkenaan perlu mendaftarkan urusniaga berkenaan.  KTN menetapkan bahawa semua pindahmilik kecuali sewaan bebas pendaftaran, mesti dilaksanakan dengan suratcara yang ditentukan oleh KTN.   Suratcara iatu borang-borang ini mestilah didaftarkan kepada PBN untuk berkuatkuasa. 

Borang 14A

S.215 (1)     Bagi pindahmilik tanah bermilik 

S.217          Bagi bahagian tanah bermilik

S.218 (1)    Bagi tanah pajakan yang belum dibahagikan

Borang 14B

Bagi pindahmilik gadaian

Bagi pindahmilik-pindahmilik berkenaan, mereka perlu menyatakan sama ada pindahmilik itu dilakukan dengan balasan wang ataupun tanpa balasan, jika ada balasan perlulah menyatakan nilai balasan.  Pindahmilik sewa bebas pendaftaran pula boleh dilakukan secara lisan atau bertulis tanpa melibatkan apa-apa suratcara,  Kelonggaran ini diberikan kerana urusniaga itu sendiri boleh dilakukan tanpa suratcara khas.  Walaubagaimanapun, pihak yang menerima pindahmilik boleh memohon catitera keatas dokumen hakmilik seperti dibawah S.213 untuk melindungi kepentingannya.

Kesan pindahmilik

Apabila pendaftaran hakmilik dibuat, hakmilik dan kepentingan tanah yang terlibat akan berpindah kepada penerima pindahmilik ataupun pemilik baru dan berhak kepada:

a. apa-apa gadaian , pajakan atau kepentingan lain yang didaftarkan yang masih berkuatkuasa

b. apa-apa penyewaan bebas pendaftaran dibawah S.213

c. Semua syarat dan sekatan kepentingan yang sedang berkuatkuasa keatas tanah itu.  Sebagaimana 

    yang dicatat atau dirujuk didalam dokumen hakmilik sebenar.

S.216 (2) dan S.217(3)  memperuntukkan bahawa jika tanah bermilik atau bahagian tanah yang belum dibahagikan itu atau mana-mana berkaitan dipindahmilik , tertakluk kepada mana-mana pajakan, gadaian atau penyewaan yang dikecualikan , setiap syarat nyata dan tersirat yang terkandung didalam pajakan, gadaian atau penyewaan tersebut hendaklah juga terus berkuatkuasa dan mengikat  penerima  pindahmilik seolah-olah dia menjadi satu pihak daripadanya.